Comprar o recibir una casa en herencia implica mucho más que conocer el precio que pide el propietario. En estos procesos aparecen conceptos como avalúo catastral, avalúo comercial y valor de mercado. Aunque pueden parecer similares, cada uno tiene una función distinta. La diferencia puede influir en una compraventa, en ciertos impuestos y en los trámites relacionados con una propiedad. Por eso, conocer qué diferencia hay entre avalúo catastral y avalúo comercial puede evitar confusiones al momento de escriturar una vivienda.
¿Qué es un avalúo catastral y para qué sirve?
El valor catastral de una casa es una referencia utilizada principalmente para fines fiscales. Sirve, entre otros aspectos, como base para determinar contribuciones locales relacionadas con el inmueble, como el impuesto predial.
Este valor no necesariamente coincide con lo que una persona pagaría por la propiedad en el mercado. Su cálculo depende de los valores establecidos por las autoridades correspondientes y de las características registradas del inmueble.
Por ello, una casa puede tener un valor catastral de $800,000 pesos y venderse en una cantidad considerablemente mayor.
También existe una particularidad fiscal importante. En determinados casos, el valor catastral puede ser utilizado como referencia para efectos fiscales cuando no existe obligación de realizar otro tipo de avalúo.
¿Qué es un avalúo comercial?
El avalúo comercial de una casa busca estimar cuánto vale una propiedad en el mercado en una fecha determinada. Para realizarlo se analizan elementos como la ubicación, las características físicas, el estado del inmueble y las condiciones del mercado.
Una valuación profesional puede considerar factores como el tamaño del terreno, la construcción, la antigüedad y las mejoras realizadas. También puede tomar como referencia precios recientes de propiedades similares en la misma zona.
¿Por qué importa la diferencia al comprar una casa?
La diferencia entre ambos valores puede ser relevante durante una compraventa. El precio que acuerdan comprador y vendedor no necesariamente coincide con el valor catastral.
Por ejemplo, una vivienda podría tener un valor catastral de $800,000 pesos, un avalúo comercial de $1,500,000 pesos y un precio pactado de $1,450,000 pesos.
Cada cifra tiene un significado diferente. El valor catastral se relaciona con fines fiscales locales. El avalúo comercial busca aproximarse al valor de mercado. El precio pactado es la cantidad acordada entre las partes.
También pueden existir consecuencias fiscales cuando el avalúo supera considerablemente el precio de compraventa. La legislación fiscal contempla un supuesto específico cuando el valor del avalúo excede en más de 10% la contraprestación pactada.
En ese escenario, puede generarse un pago provisional sobre la diferencia, de acuerdo con las disposiciones fiscales aplicables y el tipo de operación realizada.
Por esta razón, conocer cuánto vale realmente una casa antes de comprarla puede ser importante. Un avalúo comercial permite contar con una referencia más cercana al comportamiento del mercado.
¿Qué pasa con el avalúo de una casa heredada?
Cuando una vivienda pasa a los herederos, también puede ser necesario determinar su valor para distintos trámites. En este escenario, valor catastral y valor comercial de una casa heredada pueden cumplir funciones diferentes. El valor que corresponda utilizar dependerá del trámite y de las disposiciones fiscales y locales aplicables. Por ello, no es recomendable asumir que el valor registrado para el predial representa automáticamente el valor de la vivienda para todos los efectos. La situación puede ser especialmente importante cuando posteriormente se vende el inmueble. El valor utilizado durante la adjudicación y el que corresponda a una venta posterior pueden tener consecuencias fiscales diferentes.
Además, los gastos de una operación inmobiliaria pueden incluir conceptos como impuestos, escrituración y avalúo. Conocer estos costos antes de formalizar la operación permite tener una idea más clara del desembolso total. En términos sencillos, el avalúo catastral y el avalúo comercial responden a necesidades distintas. El primero está vinculado principalmente con la valoración fiscal del inmueble. El segundo busca establecer una estimación de su valor en el mercado. Por eso, antes de comprar, vender o heredar una casa, conviene revisar qué valor se necesita para el trámite específico. También es recomendable consultar al notario, a la autoridad catastral correspondiente o a un valuador profesional cuando el caso lo requiera. La diferencia entre ambos valores no significa que uno sea necesariamente incorrecto. Cada avalúo tiene una finalidad específica, y entenderla puede ayudar a evitar sorpresas durante la compraventa, escrituración o adjudicación de una propiedad.
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