Costos de escrituración 2026 por entidad: tabla comparativa

Los costos de escrituración 2026 por entidad son una de las variables más importantes al comprar una casa en México. Esta guía presenta una tabla comparativa por estado, explica cada componente del costo (honorarios notariales, ISAI, inscripción al Registro Público, certificados, avalúo) y ofrece estimaciones reales para inmuebles de distintos rangos de valor. Conocer el costo total te permite planear con precisión antes de firmar y evitar sorpresas.

En 2026 las tarifas notariales y el ISAI se actualizan anualmente en el Código Fiscal de cada entidad. Las cifras de esta guía son estimaciones promedio basadas en aranceles oficiales y experiencia profesional. Para valores exactos, consulta la tesorería de tu estado y solicita cotización a notarías locales.

Componentes del costo total de escrituración

• Honorarios notariales: 1.5% a 3% del valor del inmueble (arancel oficial por estado).
• ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles): 2% a 5% del valor catastral.
• Inscripción al Registro Público de la Propiedad: 1.5% a 3% del valor.
• Avalúo perito: 1,500 a 5,000 pesos.
• Certificados administrativos: 500 a 3,000 pesos (libertad de gravamen, no adeudo predial, no adeudo agua, etc.).
• Gestoría notarial: 1,500 a 5,000 pesos.
• Otros impuestos federales: ISR vendedor (si aplica), IVA en algunos casos.

Total típico: 5% a 12% del valor del inmueble.

Tabla comparativa por entidad (estimada 2026)

• CDMX: ISAI 3.6-4.8% + honorarios 2-2.5% + registro 1.5-2% = TOTAL: 7-10%.
• Edomex: ISAI 3.6% + honorarios 2.5-3% + registro 2.5% = TOTAL: 8-11%.
• Jalisco: ISAI 2.5% + honorarios 1.5-2.5% + registro 1.5% = TOTAL: 5-7%.
• Nuevo León: ISAI 3.5% + honorarios 2-2.5% + registro 2% = TOTAL: 7-9%.
• Puebla: ISAI 4% + honorarios 2-2.5% + registro 1.5% = TOTAL: 7-9%.
• Veracruz: ISAI 3.6% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 7-8%.
• Querétaro: ISAI 3.5% + honorarios 2-2.5% + registro 2% = TOTAL: 7-9%.
• Guanajuato: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-8%.
• Aguascalientes: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-8%.
• San Luis Potosí: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Yucatán: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Quintana Roo: ISAI 3% + honorarios 2-2.5% + registro 1.5-2% = TOTAL: 6-8%.
• Sinaloa: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Sonora: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Baja California: ISAI 3.5% + honorarios 2-2.5% + registro 2% = TOTAL: 7-9%.
• Baja California Sur: ISAI 3% + honorarios 2-2.5% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Coahuila: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Chihuahua: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Durango: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Zacatecas: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Hidalgo: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Morelos: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Tlaxcala: ISAI 2% + honorarios 1.5-2% + registro 1.5% = TOTAL: 5%.
• Oaxaca: ISAI 2% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 5-6%.
• Chiapas: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Tabasco: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Campeche: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Nayarit: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Colima: ISAI 2.5% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6%.
• Tamaulipas: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Michoacán: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.
• Guerrero: ISAI 3% + honorarios 2% + registro 1.5% = TOTAL: 6-7%.

Ejemplos prácticos por valor de inmueble

Casa de 800,000 pesos en Tlaxcala (TOTAL 5%): gastos totales 40,000 pesos.

Casa de 1,500,000 pesos en Jalisco (TOTAL 6%): gastos totales 90,000 pesos.

Casa de 2,500,000 pesos en CDMX (TOTAL 9%): gastos totales 225,000 pesos.

Casa de 3,500,000 pesos en Edomex (TOTAL 10%): gastos totales 350,000 pesos.

Casa de 5,000,000 pesos en Querétaro (TOTAL 8%): gastos totales 400,000 pesos.

Reducciones y descuentos por tipo de comprador

• Vivienda de interés social: muchos estados ofrecen reducciones del 30-50% en ISAI cuando se cumple con valor catastral bajo (típicamente inferior a 1.5 millones de pesos).
• Primera vivienda: en CDMX, Jalisco, Querétaro y otros, descuentos del 30-60% si es tu primera adquisición inmobiliaria.
• Adultos mayores y discapacidad: descuentos del 30-50% en ISAI y honorarios del Registro Público en CDMX, Edomex, Veracruz y otros.
• Jubilados y pensionados: descuentos similares en varios estados.
• Vivienda nueva por desarrolladores: algunas reducciones temporales en ISAI cuando se promueven obras de vivienda popular.
• Programas federales (FOVISSSTE, INFONAVIT, Crédito a la Vivienda): incluyen subsidios indirectos en costos notariales y registro.

Honorarios notariales: cómo se calculan

Los honorarios siguen un arancel publicado por el Colegio de Notarios o por el Tribunal Superior de Justicia de cada estado. Estructura típica:

• Por valor de la operación: porcentaje aplicado al precio de venta.
• Mínimo legal: aunque la operación sea pequeña, hay un piso (8,000-15,000 pesos).
• Por complejidad del trámite: si hay múltiples vendedores, herederos, sociedad propietaria, sucesión, etc.
• Aranceles diferenciados para vivienda nueva, usada, comercial e industrial.
• Adicionales por urgencia: algunos notarios cobran extra por trámite express (entrega en menos de 30 días).

ISAI: cómo se calcula y se paga

1. Se calcula sobre el VALOR MAYOR entre el valor catastral y el valor de operación.
2. La tasa varía por estado (2% a 5%).
3. Algunos estados aplican tarifa progresiva (a mayor valor, mayor tasa).
4. Se liquida en la tesorería estatal o municipal antes de firmar la escritura.
5. El comprador paga directamente o el notario lo cobra junto con sus honorarios.
6. La constancia de pago se entrega al notario para que pueda firmar.
7. Los descuentos por tipo de comprador o vivienda se aplican antes del cálculo final.

Inscripción al Registro Público de la Propiedad

El registro es el acto que perfecciona la transmisión de propiedad ante terceros. Costo: 1.5% a 3% del valor del inmueble. Se paga en la oficina del Registro Público de la Propiedad estatal. La escritura no inscrita es válida entre las partes pero NO oponible a terceros. Tiempo de inscripción: 15-60 días en la mayoría de estados.

Certificados y constancias necesarias

• Certificado de libertad de gravamen: comprueba que el inmueble no tiene hipoteca, embargo u otra carga registral. Costo 200-500 pesos.
• Constancia de no adeudo predial: emite la tesorería municipal o estatal. Costo 100-300 pesos.
• Constancia de no adeudo de agua: emite el organismo operador local. Costo 100-200 pesos.
• Constancia de no adeudo de servicios: luz, gas, telefonía si aplica.
• Avalúo perito: realizado por valuador autorizado. Costo 1,500-5,000 pesos.
• Constancia de uso de suelo: en algunos casos requerida por ayuntamiento.

Gastos del vendedor (no del comprador)

• ISR sobre la utilidad de la venta: si el inmueble no es vivienda principal del vendedor o no cumple criterios de exención.
• Cancelación de hipoteca anterior: si la propiedad estaba hipotecada.
• Cancelación de otras cargas: embargos, usufructo, servidumbres.
• Pago de adeudos pendientes: predial, agua, luz, antes de poder escriturar.
• Diferencias por arras o anticipos no entregados.

Cuándo se pagan los costos

1. Antes de firmar: ISAI (en tesorería), certificados administrativos, avalúo perito.
2. El día de la firma: honorarios notariales, gestoría, parte restante del precio del inmueble.
3. Después de firmar: inscripción al Registro Público de la Propiedad.

Recomendaciones para optimizar costos

• Solicita cotización a 2-3 notarías antes de elegir.
• Verifica si calificas a algún descuento por primera vivienda, adulto mayor o discapacidad.
• Consulta si tu municipio aplica reducciones en predial al momento de escriturar.
• Negocia con el vendedor que asuma los costos de cancelación de hipoteca o gravámenes previos.
• Solicita certificados con anticipación para evitar urgencias.
• Pide al notario presupuesto desglosado por escrito antes de iniciar.
• Conserva todas las facturas y constancias para deducción fiscal (si aplica).

Variabilidad real de costos

Los costos pueden variar 15-25% del estimado dependiendo del notario, los certificados específicos requeridos, complejidad del trámite y descuentos aplicables. La regla práctica: presupuesta entre 8% y 12% del valor del inmueble para no quedarte corto. Si al final resulta menor, mejor.

Conclusión: planea con base en datos reales

Los costos de escrituración en México 2026 oscilan entre 5% y 12% del valor del inmueble, con diferencias notables por entidad. Tlaxcala, Oaxaca y Durango ofrecen los costos más bajos; CDMX y Edomex los más altos. La diferencia entre estados puede ser de hasta 60,000 pesos en una casa de 2 millones. Antes de firmar, solicita cotizaciones detalladas, verifica descuentos aplicables y presupuesta entre 8-12% para evitar sorpresas. La escrituración es una inversión, no un gasto: te otorga seguridad jurídica plena sobre tu patrimonio inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México en 2026?

El costo total típico es entre el 5% y el 12% del valor del inmueble, repartido en: honorarios notariales (1.5-3%), Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles ISAI (2-5%), inscripción al Registro Público de la Propiedad (1.5-3%), certificados administrativos (500-3,000 pesos), avalúo perito (1,500-5,000 pesos) y gastos colaterales. Para una casa de 1 millón de pesos: gastos totales aproximados entre 50,000 y 120,000 pesos. El estado con mayor carga total: Edomex con 11-12% del valor. El más económico: Tlaxcala y Oaxaca con 5-7%. Los costos se actualizan anualmente.

¿Qué es el ISAI y cómo se calcula?

El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) es un impuesto local que grava la compraventa de inmuebles y se calcula sobre el valor catastral o el valor de operación (el mayor de ambos). Las tasas varían: CDMX progresiva del 3.6% al 4.8%; Edomex 3.6%; Jalisco 2.5%; Nuevo León 3.5%; Yucatán 3%; Puebla 4%; Veracruz 3.6%; Querétaro 3.5%. Algunos estados tienen tasas reducidas para vivienda de interés social, primera vivienda o predios con valor catastral bajo. El ISAI lo paga el comprador y se liquida directamente con la tesorería del estado o municipio antes de firmar la escritura.

¿Los honorarios notariales son fijos o negociables?

Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial en cada entidad y NO son negociables por ley, aunque en la práctica algunos notarios ofrecen pequeños descuentos en gestoría adicional o eliminan ciertos cargos. El arancel típico: 1.5% a 3% del valor del inmueble, con tope mínimo (entre 8,000 y 15,000 pesos según estado) para operaciones de bajo valor. Lo que SÍ puedes comparar entre notarios: los plazos de entrega, los servicios complementarios (gestoría de certificados, asesoría legal, archivo de documentos), tiempos de espera para cita y honorarios de gestoría adicional. Solicita cotización detallada a 2-3 notarías antes de elegir.

¿Hay descuentos en ISAI para primera vivienda o adultos mayores?

Sí en varios estados. CDMX: descuento del 60% en ISAI para vivienda hasta cierto valor catastral o adultos mayores. Edomex: reducción del 40% para vivienda de interés social. Jalisco: subsidio del 30-50% para primera vivienda de jóvenes (18-29 años). Querétaro: descuento del 30% para vivienda de interés social. Nuevo León: reducciones para adultos mayores y personas con discapacidad. Verifica en la tesorería del estado correspondiente las reducciones vigentes. El descuento se aplica antes de calcular el impuesto y debe solicitarse expresamente al momento del trámite.

¿Quién paga los gastos de escrituración: comprador o vendedor?

La regla general en México: el COMPRADOR paga la mayor parte de los gastos de escrituración. Esto incluye: honorarios notariales, ISAI, inscripción al Registro Público de la Propiedad, avalúo perito, certificados administrativos y gestoría. El VENDEDOR usualmente paga: gastos por cancelación de hipoteca anterior (si la había), certificado de no adeudo de servicios (agua, luz, predial) y ISR sobre la utilidad de la venta (si aplica). En operaciones donde el vendedor está urgido de vender, puede negociarse que asuma parte de los gastos del comprador. La negociación se hace en el contrato privado previo o al cierre.