Regularizar una construcción sin permiso: así puedes hacerlo en México

Construir, ampliar una vivienda o levantar una estructura sin tramitar previamente la autorización correspondiente no significa necesariamente que el inmueble quede sin posibilidad de regularización. En México existen procedimientos para regularizar una construcción sin permiso, aunque los requisitos, costos y sanciones dependen de la entidad y del municipio donde se encuentre el inmueble. Uno de los puntos más importantes es entender que no siempre se tramita una nueva autorización como si la obra todavía no existiera. Cuando la construcción ya fue ejecutada, la autoridad puede contar con un procedimiento específico de regularización de obra, regularización de licencia de construcción o registro de obra ejecutada. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Veracruz contempla actualmente el trámite denominado Regularización de Licencia de Construcción, destinado precisamente a adecuar a derecho una construcción que fue ejecutada sin licencia. La ficha oficial señala que el procedimiento es responsabilidad de la Dirección de Obras Públicas y Desarrollo Urbano y que su resolución puede tardar hasta siete días hábiles, siempre que se cumplan los requisitos correspondientes.

¿Qué hacer para regularizar una construcción hecha sin permiso?

El primer paso es acudir ante la autoridad municipal encargada del desarrollo urbano y confirmar cuál es el procedimiento aplicable al inmueble. Esto es importante porque regularizar una construcción sin permiso no tiene exactamente el mismo procedimiento en todos los municipios. La autoridad revisará, entre otros aspectos, la situación jurídica del inmueble, sus características físicas y si la obra puede cumplir con las normas urbanísticas y de construcción vigentes. En términos generales, el propietario deberá acreditar que tiene derechos sobre el inmueble y presentar información técnica que permita a la autoridad conocer qué fue construido.

Documentos que pueden solicitar

Entre los documentos que suelen formar parte del expediente se encuentran:

• Documento que acredite la propiedad o posesión del inmueble.
• Identificación oficial del propietario.
• Alineamiento y número oficial, cuando sea requerido.
• Formatos oficiales de solicitud.
• Planos arquitectónicos de la construcción existente.
• Planos estructurales y de instalaciones, cuando correspondan.
• Documentación relacionada con agua y drenaje.
• Responsiva de un profesional de la construcción, cuando la normativa lo exija.
• Comprobantes de pago de derechos.
• Avalúos o documentos adicionales cuando el procedimiento los contemple.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Toluca señala que para la regularización de obra edificada sin autorización se solicita, entre otros documentos, la acreditación de propiedad o posesión y planos arquitectónicos que incluyan plantas, azotea, conjunto, fachadas y cortes. En Veracruz, la documentación oficial para la regularización de licencia de construcción contempla el Formato Multitrámite, alineamiento y número oficial, así como documentación relacionada con la instalación de agua y conexión al drenaje, además de otros requisitos que pueden variar según el tipo de obra.

¿Cuánto cuesta regularizar una construcción sin permiso?

No existe una cantidad única para todo México. El costo depende de factores como la superficie construida, el tipo de inmueble, el uso de la construcción, la legislación local y las posibles sanciones. Además de los derechos administrativos, la persona podría tener que cubrir una multa o sanción por haber construido sin autorización. En el municipio de Veracruz, por ejemplo, la información oficial establece que por la regularización de licencias de construcción se pagan los derechos normales más un 50% de los mismos. El monto también varía dependiendo de si se trata de una construcción residencial, de interés social, comercial, industrial u otro tipo. Esto significa que no es recomendable asumir que regularizar una obra simplemente consiste en pagar una licencia ordinaria. La autoridad primero debe determinar qué procedimiento corresponde y qué conceptos deben cubrirse.

¿Se puede regularizar cualquier construcción?

No necesariamente.

El hecho de que una construcción ya esté terminada no significa que automáticamente pueda obtener una autorización. La obra debe cumplir con las disposiciones urbanísticas y de construcción que resulten aplicables. En la Ciudad de México, por ejemplo, el Registro de Obra Ejecutada permite regularizar una construcción realizada sin Registro de Manifestación de Construcción o licencia de construcción especial cuando se demuestra que cumple con el Reglamento de Construcciones y los programas de desarrollo urbano correspondientes.

El procedimiento puede requerir planos de la obra ejecutada, constancia de alineamiento y número oficial, documentación relacionada con agua y drenaje y la responsiva de un Director Responsable de Obra y, cuando corresponda, de los corresponsables. Por ello, una construcción que invade una restricción, excede los niveles permitidos, incumple el uso de suelo o presenta otras irregularidades importantes puede enfrentar mayores dificultades para ser regularizada.

¿Manifestación de obra o regularización de construcción?

Una confusión frecuente es pensar que manifestación de obra y regularización de una construcción son exactamente lo mismo.

No necesariamente.

La manifestación o licencia normalmente se tramita antes o durante la ejecución de una obra, dependiendo del sistema establecido por la autoridad. En cambio, cuando una construcción ya fue realizada sin haber obtenido la autorización correspondiente, puede existir un procedimiento especial para reconocerla y regularizarla.

La Ciudad de México es un ejemplo claro. Su catálogo de trámites contempla tanto el Registro de Manifestación de Construcción Tipo A, B y C como el Registro de Obra Ejecutada, este último destinado a construcciones que fueron realizadas sin el registro correspondiente.

En otras entidades la denominación puede ser diferente. Por ejemplo, Veracruz utiliza el concepto de Regularización de Licencia de Construcción para las obras ejecutadas sin licencia.

Por eso, antes de presentar una solicitud es importante identificar el nombre exacto del trámite en el municipio donde se encuentra el inmueble.

¿Qué pasa si quiero vender una casa construida sin permiso?

Tener una construcción que no aparece correctamente regularizada puede generar problemas al momento de realizar determinados trámites relacionados con el inmueble. La situación puede complicarse todavía más cuando la superficie registrada ante las autoridades no coincide con la construcción existente. Dependiendo del caso, esto puede requerir actualizar documentación catastral, registral o administrativa. De hecho, la documentación oficial de la Ciudad de México contempla la manifestación de construcción, licencia de construcción, regularización de construcción o registro de obra ejecutada dentro de la documentación que puede utilizarse para determinados procedimientos catastrales relacionados con inmuebles. Por esta razón, regularizar una obra no solamente puede servir para evitar problemas administrativos: también ayuda a que la documentación del inmueble sea congruente con lo que realmente existe físicamente. En conclusión, si una persona construyó sin permiso, lo recomendable es regularizar la construcción antes de intentar realizar nuevos trámites sobre el inmueble. El procedimiento correcto dependerá del municipio, la superficie, el uso de suelo, las características de la obra y las normas vigentes.

Antes de pagar o presentar documentos, conviene consultar directamente a la autoridad municipal de desarrollo urbano para conocer los requisitos aplicables al caso concreto. Una regularización puede ser viable, pero no está garantizada únicamente por el hecho de que la construcción ya se encuentre terminada.

Más información aquí