El traspaso de una casa Infonavit NO existe legalmente. Para el Infonavit, esta figura no es válida y la deuda siempre será responsabilidad de quien tramitó el crédito original. Si quieres ceder tu casa a otra persona, la única forma legal y segura de hacerlo es a través de un proceso notarial de “Sustitución de Deudor” o mediante una compraventa con asunción de pasivo, donde el comprador liquida tu deuda con un nuevo crédito. Hacerlo con contratos privados o poderes notariales es abrir la puerta a un fraude seguro.
El mito del “traspaso”: ¿Por qué es ilegal ante el Infonavit?
En redes sociales y anuncios en la calle es muy común ver frases como: “Traspaso casa de Infonavit mensualidades bajas”. La dinámica suele ser simple: el propietario original ya no puede (o no quiere) pagar la casa, y busca a otra persona que le dé un dinero en efectivo y se comprometa a seguir pagando las mensualidades a nombre del titular original.
Esto es una trampa. Desde el momento en que firmas tus escrituras, el contrato establece claramente que la obligación del crédito hipotecario es intransferible de manera informal. El Infonavit ha alertado repetidamente que los poderes notariales o los contratos privados de “cesión de derechos” no cambian al titular del crédito en su sistema.
Los graves riesgos del traspaso informal
Hacer un traspaso de palabra o con un documento no avalado por el Infonavit tiene consecuencias desastrosas para ambas partes:
Riesgos para quien vende (el titular original)
- La deuda sigue siendo tuya: Si el comprador deja de pagar, el Infonavit te cobrará a ti, arruinando tu historial en el Buró de Crédito.
- Impuestos y multas: Tú sigues siendo el responsable legal del pago del predial, agua y mantenimiento del condominio.
- Pérdida de beneficios: Si la cuenta entra en morosidad, podrías enfrentar demandas y embargo de sueldo.
Riesgos para quien compra (el que asume el traspaso)
- No eres el dueño legal: Estás pagando una casa que legalmente no es tuya.
- Pérdida de la propiedad: Si el titular original fallece, la casa pasa a ser parte de su herencia y sus hijos podrían reclamarla legalmente, dejándote en la calle sin poder recuperar tu dinero.
- Fraude de doble venta: El vendedor original puede aprovechar que la casa sigue a su nombre y “traspasarla” a varias personas al mismo tiempo.
- La escritura sale a nombre de otro: Cuando termines de pagar, la carta de liberación de hipoteca se emitirá a favor del acreditado original, no tuya.
La forma correcta: Venta formal o Sustitución de Deudor
Si tu situación económica ha cambiado y no puedes seguir pagando, no caigas en el fraude del traspaso. El Infonavit ofrece alternativas legales llamadas “Soluciones de Pago” (como prórrogas o reestructuras). Si definitivamente quieres deshacerte de la propiedad, debes seguir uno de estos caminos legales:
1. Compraventa con asunción de pasivo (La más recomendada)
Esta es la vía oficial para vender una casa que aún le debes al Infonavit. Funciona así:
- Encuentras a un comprador que tenga un crédito preaprobado (ya sea del Infonavit, Fovissste o de un banco).
- Acuden ante un Notario Público.
- Con el crédito del comprador, se liquida la deuda que tú tienes con el Infonavit.
- Si la casa vale más de lo que debías, el remanente (la ganancia) te lo quedas tú.
- Se firman nuevas escrituras y la hipoteca pasa legalmente al comprador. ¡Ambos están protegidos!
2. Sustitución de Deudor
Es un trámite directo con el Infonavit donde el Instituto evalúa al nuevo comprador (debe tener relación laboral vigente, puntos necesarios y capacidad de pago). Si se aprueba, se acude al notario para cancelar tu hipoteca y abrir una nueva a nombre del comprador. En este proceso, quedas totalmente liberado de la deuda.
Cómo protegerte de fraudes inmobiliarios
Si estás buscando adquirir una vivienda y te ofrecen un traspaso, sigue estas reglas de oro:
- Nunca pagues nada “por fuera”: Rechaza cualquier trato que implique pagar dinero sin que el trámite inicie en las oficinas del Infonavit y ante un notario público.
- Desconfía de gestores en redes sociales: Los trámites del Infonavit son gratuitos y personales. Ningún “coyote” de Facebook puede cambiar el nombre de las escrituras mágicamente.
- Solicita la Carta Saldo: Si eres el vendedor, obtén este documento en “Mi Cuenta Infonavit” para saber exactamente cuánto debes antes de fijar un precio de venta.
En conclusión, el traspaso de una casa Infonavit como se conoce popularmente es una práctica peligrosa que puede costarte tus ahorros de toda la vida. Haz las cosas bien, acércate a los canales oficiales y protege tu patrimonio con un contrato avalado ante la ley.